Matéria de capa: Como o mercado imobiliário da China caiu em uma geada profunda

Em 7 de outubro, dezenas de proprietários se reuniram para um reembolso em um novo escritório de vendas de desenvolvimento residencial em Nanyang. O valor de suas casas caiu pelo menos 30% em um ano após a compra. No projeto de bairro do mesmo desenvolvedor, o preço médio da casa caiu mais de 40%.

Nanyang, uma cidade de quase 10 milhões de habitantes na província de Henan, no centro da China, é a menor parte do mercado imobiliário nas cidades de terceiro e quarto níveis da China. Nos últimos anos, com o grande fluxo de imigrantes do campo para cidades menores como Nanyang, os desenvolvedores China Evergrande Group E Country Garden Holdings Co. Ltd. Apressou-se para construir habitação.

Mais tarde, o governo federal, preocupado com o calor perigosamente alto no setor imobiliário, passou a esfriar as coisas. Desde que o presidente Xi Jinping anunciou em 2017 que “a habitação é para viver, não para especular”, os legisladores impuseram uma série de medidas para conter a dívida generalizada de incorporadores e apertar os padrões para empréstimos hipotecários. O frio no setor imobiliário reflete essas políticas porque os especialistas do setor dizem que o país mais populoso do mundo ainda enfrenta escassez de moradias.

As incorporadoras têm experimentado uma queda acentuada nas vendas de casas desde que o governo restringiu sua capacidade de endividamento no ano passado, aumentando seus encargos financeiros. Desde setembro, as classificações de crédito ou perspectiva de nove incorporadores foram reduzidas cerca de 20 vezes. o A crise de crédito Isso poderia levar ao colapso da Evergrande, uma das maiores incorporadoras do país, o que gerou preocupações no mercado.

Como resultado, os incorporadores perderam o apetite por imóveis, o que pressiona os governos locais a dependerem fortemente da venda de terrenos. Essa pressão restringirá o financiamento para infraestrutura e pesará o crescimento econômico.

Resfriado em casa por toda a China

Enquanto isso, as vendas de casas existentes despencaram sob a pressão dos empréstimos hipotecários impostos por várias cidades. Um corretor na província de Hunan disse a Kaixin que as vendas de casas usadas de sua empresa caíram de 30% a 40% no mesmo período do ano passado.

Os desenvolvedores agora pagam aos corretores uma comissão de até US $ 15.500 por unidade para vender casas.

O setor está ciente dos mecanismos de preços de referência estabelecidos pelas prefeituras para controlar o valor dos empréstimos que as empresas residenciais concedem aos compradores. Em fevereiro, Shenzhen estabeleceu preços de referência para propriedades usadas em 3.595 complexos residenciais e proibiu os bancos de processar empréstimos acima do preço de referência. Desde então, as vendas de casas de segunda mão na cidade caíram para 1.765 unidades por mês, ante a faixa normal de 5.000 a 8.000 em setembro.

READ  AT&T rejeita pedido da FAA para atrasar o lançamento do Verizon 5G

Outras capitais de províncias, como Sanya, Chengdu e Xi’an, seguiram Shenzhen. Os preços de referência para a maioria dos ativos usados ​​a serem incluídos no sistema Guangzhou foram reduzidos em 30% a 50% em relação ao preço de mercado. Muitos vendedores consideraram os preços de referência “inaceitáveis” e adotaram uma “abordagem de esperar para ver”, o que levou a uma queda acentuada nas transações, disse Huang Tao, gerente da Agência Central de Propriedades em Guangdong.

Em um novo projeto recente no centro de Guangzhou, as novas unidades geralmente são vendidas em minutos, com o desenvolvedor pagando aos corretores comissões de até 100.000 yuans (US $ 15.500) por unidade. O corretor local diz que a China Wanke Co Ltd, os três primeiros desenvolvedores a não trabalhar com corretores, assinou recentemente acordos de agência para dois projetos em Shenzhen.

As comissões do corretor são um indicador chave para o mercado doméstico, com comissões mais altas indicando que os desenvolvedores não podem vender os projetos de sua propriedade, disse Deng Haji, diretor da National Real Estate Manager Coalition.

o Top 100 desenvolvedores As vendas em setembro foram de 759,6 bilhões de yuans (US $ 118 bilhões). De acordo com o Real Estate Data Collector China Real Estate Information Institute (CRIC), a queda é de 36,2% com relação ao ano anterior, em comparação com uma queda de 20,7% em agosto. Tradicionalmente, setembro e outubro são a alta temporada para a venda de imóveis. Durante o feriado do Dia Nacional na primeira semana de outubro, as vendas de novas casas nas principais cidades monitoradas pela China Index Academy caíram 33% ao ano.

Diminui a fome por terra

Enquanto isso, os leilões de terras dos governos locais receberam uma resposta fria. 27% dos terrenos à venda não conseguiram atrair licitantes em setembro, o quarto aumento consecutivo em número, de acordo com dados do CRIC. A receita do governo local vem da venda de terras Cairá no próximo ano Depois de se expandir em um ritmo lento este ano, a Moody’s Investors Service Inc.

Algumas cidades, como Xangai e Hangzhou, na província de Zhejiang, no leste da China, suspenderam recentemente vários leilões de terras planejados. Menos da metade das terras vendidas no último leilão na cidade de Guangzhou, e muito poucas terras estão acima do preço pedido.

READ  Negociações EUA-Rússia em Genebra sobre crise na Ucrânia: anúncios diretos
 Muitas cidades interromperam recentemente os leilões de terrenos programados, uma vez que os incorporadores perderam o apetite por terrenos.

Entre os compradores de terras Última venda de guangzhouA maioria dos ativos estrangeiros da China são incorporadores estatais, incluindo Guangzhou Pearl River Industrial Development Holdings Co. e Yuxiu Enterprises (Holdings) Limited. , Disse o especialista em imóveis Deng.

Lu Ding, economista-chefe da Nomura Holdings Inc., disse que o setor imobiliário não tem esperança e que a sobrevivência é uma prioridade. .

Grande impacto na economia

As preocupações sobre o impacto do arrefecimento da indústria imobiliária na economia em geral levantaram o debate sobre a possibilidade de relaxar suas políticas de forma a não afetar severamente a economia de Pequim.

Louis Quiz, chefe da economia asiática da empresa de pesquisa Oxford Economics Ltd, disse que a recessão no setor imobiliário residencial desaceleraria o crescimento econômico da China para 3,6% no quarto trimestre.

Para estabilizar o rápido esfriamento dos mercados imobiliários, alguns governos locais começaram a tomar medidas para reduzir a pressão do fluxo de caixa sobre os incorporadores e aumentar a demanda. No início deste mês, a cidade do nordeste Harbin Os desenvolvedores lançaram uma série de medidas, incluindo receita de pré-venda e algumas restrições vagas sobre subsídios para compradores de primeira casa.

Alguns governos locais aconselharam os desenvolvedores a não baixar muito os preços. Governos locais em pelo menos sete cidades – incluindo Yuen Yang e cidades provinciais de Hebei na província de Hunan, incluindo Tongshan e Zhangjiago – realizaram consultas com empresas imobiliárias ou estabeleceram limites para descontos.

Os reguladores financeiros disseram a alguns grandes bancos para agilizar a aprovação de hipotecas no último trimestre. Os credores foram autorizados a solicitar a venda de títulos com o apoio de hipotecas residenciais, amenizando a proibição imposta no início deste ano.

Nenhuma mudança na política

Em um relatório de 29 de setembro, a Tianfeng Securities espera algum alívio para as vendas e financiamento de imóveis no quarto trimestre.

Mas a grande maioria dos economistas diz que o tom central da política de “viver para casa” do governo federal não mudará no longo prazo, e será difícil mudar a tendência de esfriamento de longo prazo do setor.

Muitas pessoas próximas a instituições financeiras ou reguladores disseram a Kiksin que não haveria nenhuma mudança fundamental na política de financiamento imobiliário. O banco central disse em seu Relatório de Estabilidade Financeira de 2021 no mês passado que o rígido mecanismo de gestão da China para empréstimos a imóveis bancários seria parte de uma política normalizada.

Introduzido em dezembro de 2020, o esquema restringe a dívida pendente dos bancos ao rácio da dívida bruta e ao rácio da dívida pendente.

READ  Boris Johnson entrega o relatório do estudo 'Partigate': anúncios ao vivo

No Reunião de setembro, O Banco Central e a Autoridade Reguladora de Bancos e Seguros da China (CBIRC) exortaram as instituições financeiras a cooperar com os governos locais para manter o crescimento sustentável e saudável do mercado imobiliário e proteger os direitos e interesses dos consumidores.

Existe o governo chinês Insistiu Zou Lan, chefe da divisão de mercados financeiros do Banco Popular da China, disse que a economia não usará propriedades como um estímulo de curto prazo. O setor imobiliário é “estável e organizado”, disse ele.

O investimento imobiliário despencou recentemente depois que alguns incorporadores enfrentaram problemas de crédito, mas este é um fenômeno normal do mercado, disse Zoo. Alguns bancos interpretaram mal as políticas macroprudenciais relacionadas ao setor imobiliário, disse ele.

Apesar das especulações recentes, Lou, do Nomura, disse que é improvável que o governo diminua as restrições ao setor imobiliário. O potencial de reversão no setor imobiliário de Pequim provavelmente será revertido em um futuro próximo, disse Lu. Essa política de austeridade reflete a determinação sem precedentes do governo federal, e os governos locais enfrentam relativamente pouca oposição à sua implementação, disse ele a Kiksin.

Embora o governo mude sua política regulatória de acordo com o volume de vendas de títulos em dólar das incorporadoras chinesas, o quanto a venda afetará o mercado doméstico de títulos e a extensão dos problemas financeiros dos governos locais com a baixa receita das vendas de terrenos. , Lou disse.

Mas, no geral, o compromisso de Pequim de reduzir sua dependência de investimentos imobiliários não mudará facilmente, disse Lu. Apesar de algumas flexibilizações nas políticas, é difícil abordar as principais políticas, incluindo a notável política das “três linhas vermelhas” que define os impostos básicos para o índice de ativos e passivos dos desenvolvedores e o índice de dívida líquida sobre patrimônio líquido. E o rácio da dívida de curto prazo do dinheiro, disse Lu.

Lu também sugeriu que o governo deveria fazer um trabalho melhor para resolver o problema da habitação a médio e longo prazo, como expandir a habitação subsidiada pelo governo e a distribuição de terras e aumentar os impostos sobre a propriedade para aumentar a receita financeira do governo local. Projetos de habitação baratos.

Peng Kinkin e Zhang Youshei contribuíram para este relatório.

Entre em contato com a repórter Denise Gia ([email protected]) E o autor Bob Simison ([email protected])

Baixar Tamil Nosso aplicativo para ler e ler notícias durante a viagem.

Pegue Nosso boletim informativo semanal gratuito.

Você tem acesso a um artigo que está disponível apenas para assinantes

Veja as opções

Teremos o maior prazer em ouvir seus pensamentos

Deixe uma Comentário

DETRASDELANOTICIA.COM.DO PARTICIPE DO PROGRAMA ASSOCIADO DA AMAZON SERVICES LLC, UM PROGRAMA DE PUBLICIDADE DE AFILIADOS PROJETADO PARA FORNECER AOS SITES UM MEIO DE GANHAR CUSTOS DE PUBLICIDADE DENTRO E EM CONEXÃO COM AMAZON.IT. AMAZON, O LOGOTIPO AMAZON, AMAZONSUPPLY E O LOGOTIPO AMAZONSUPPLY SÃO MARCAS REGISTRADAS DA AMAZON.IT, INC. OU SUAS AFILIADAS. COMO ASSOCIADO DA AMAZON, GANHAMOS COMISSÕES DE AFILIADOS EM COMPRAS ELEGÍVEIS. OBRIGADO AMAZON POR NOS AJUDAR A PAGAR AS TAXAS DO NOSSO SITE! TODAS AS IMAGENS DE PRODUTOS SÃO DE PROPRIEDADE DA AMAZON.IT E DE SEUS VENDEDORES.
JournalOleme